规划设计一站式服务
山水画卷　浑然天成

　　康养地产项目规划设计，我国养老地产尚处于起步阶段，市场不够规范，政策支持没有到位，商业模式不够成熟，但中国已经大步跨进老龄化社会，一旦条件具备，养老地产将成为今后房地产行业的主力板块。

　　康养地产项目规划设计，我国养老地产的4大特点

　　1/ 康养地产项目规划设计，养老地产开发中的房产以租售为主

　　养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。

　　我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如中国人寿、泰康人寿、中国平安等，虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出，全部盈利不靠房产租售二是靠后期运营，但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。

　　2/ 康养地产项目规划设计，养老地产开发高端化

　　纵观我国当前的养老地产项目，多为盈利性，基本属于商业范围，提供的养老服务也是走的高端化路线，更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。

　　不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同，但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人，比如国企退休干部、大学教授、老师、高层管理人员。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点，但由于前期的投入大，运营中的收益不确定性大，不少项目成本回收的压力大。

　　3/ 康养地产项目规划设计，养老地产开发主体多样化

　　我国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑，政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试，逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去，随着“银发潮”的到来，养老地产已成为最诱人的一块蛋糕，房地产行业中的万科、保利、远洋相继进入养老地产。

　　2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要放宽养老服务业的限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路，保险行业中的泰康、中国人寿、新华保险也纷纷酝酿着养老地产项目。《意见》中还明确提到，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务，越来越多的企业进入到养老地产行业里来。

　　另外，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，已经有10余家保险公司、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超过3000亿元。

　　4/ 康养地产项目规划设计，养老地产开发集约化

　　集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营，以提高效益为最终目标。我国养老地产开发集约化体现在几个方面。

　　第一，我国当前养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求将会增加，一旦养老需求得到释放，市场必然出现供不应求现象，需要大规模的养老地产项目，传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本，高水准的养老服务将受到追捧，我国养老地产必然走降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路。

　　第二，养老地产开发走复合地产的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表;“养老地产+医疗”的医养结合开发模式，以恭和苑健康亲情社区为代表;“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式，复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中。

　　养老地产的10种开发模式

　　1/ 康养地产项目规划设计，专门建设养老社区

　　养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

　　养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大;配套设施建设比例高，自持风险大。

　　2/ 康养地产项目规划设计，新建居住区中开发养老组团

　　指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

　　这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

　　3/ 康养地产项目规划设计，普通社区配建各类老年居住产品

　　普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。

　　普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。

　　4/ 康养地产项目规划设计，成熟社区周边插建老年设施

　　在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

　　5/ 康养地产项目规划设计，与旅游产业结合

　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。

　　通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

　　6/ 康养地产项目规划设计，与医疗产业结合

　　养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。

　　7/ 康养地产项目规划设计，与商业设施结合

　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

　　8/ 康养地产项目规划设计，建立连锁型品牌养老机构

　　指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。

　　9/ 康养地产项目规划设计，中外合资开发建设养老机构

　　通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

　　10/ 康养地产项目规划设计，国内地产投资国外养老市场

　　国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

　　对我国养老地产开发的9大案例

　　1.康养地产项目规划设计——中国台湾长庚养生文化村

　　社区式的商业养老模式

　　台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体.让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

　　1.项目概况

　　面积：占地510亩

　　位置：台湾桃园县龟山乡

　　户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级

　　户数：4000户(已建成2000户左右)

　　交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

　　定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”

　　入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

　　2.项目特色

　　(1)宽阔优雅的养生环境：

　　享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

　　(2)全方位的照护规划：

　　为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

　　(3)养生文化代代相传：

　　塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

　　(4)住得好，付得起：

　　全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

　　3.居家式养老的特色规划

　　全区无障碍环境设计;

　　经济救援服务;

　　每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务

　　完整的小区机能;

　　(1)设有超市、书局、银行等商业区

　　(2)设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务

　　(3)设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能

　　(4)设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力

　　(5)设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

　　(6)宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

　　(7)网络化小区，每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网

　　(8)安全的警卫门禁系统，二十四小时严密警卫，进出刷卡记录

　　4.完善的健康照护

　　(1)专职照护

　　(2)定期健康评估

　　(3)建立健康计划

　　(4)健康促进

　　定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。

　　( 5 )健康维护

　　小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建;

　　用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询;

　　小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

　　(6)紧急救护

　　定期举办救护训练，提高员工救护知识

　　紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾(社区位于长庚医院对面)

　　(7)长期照护与疗养

　　有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

　　(8)多元养生休闲

　　每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动

　　5.经营模式

　　(1)出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出(社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。)

　　(2)出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

　　(3)收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务(护工等)。

　　2.康养地产项目规划设计——爱晚大爱城

　　大体量，综合服务类养老项目

　　大爱城(香河国家养老示范基地)是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚(北京)置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

　　主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

　　1.项目概况

　　大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

　　其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。

　　2.项目配套

　　国际医疗健康中心(包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元)、养老中心、体育中心、文化教育(包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园)、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

　　3.康养地产项目规划设计——双井恭和苑

　　北京市首个“医养结合”试点养老机构

　　北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。

　　1.项目概况

　　地理位置：双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。

　　2.服务模式

　　长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。

　　短住，提供一站式的专业短期照料。

　　喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

　　服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

　　4.康养地产项目规划设计——北京泰康之家燕园

　　第一家保险企业投资管理的养老社区

　　业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。

　　在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

　　1.项目概况

　　位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

　　土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。

　　会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院(门诊、转诊)，独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。

　　2.项目配套

　　泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

　　3.项目特点“保险”跨界

　　燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

　　社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

　　5.康养地产项目规划设计——北京太申祥和山庄

　　全国首家推行会员制(包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍)养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

　　经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

　　1.项目概况

　　占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。

　　客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居;共计1200余床位;室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型(另有一套600平方米室量的四合院)

　　2.服务理念

　　太申祥和山庄(国际敬老院)是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

　　太申祥和山庄(国际敬老院)还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查;由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

　　太申祥和山庄(国际敬老院)的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

　　6.康养地产项目规划设计——武汉合众优年养老社区

　　合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

　　2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。

　　以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

　　如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划(A)、合众颐享优年生活实物养老保障计划(A)和合众尊享优年生活实物养老保障计划(A)。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。

　　7.康养地产项目规划设计——绿城乌镇雅园

　　1.项目特点:学院式服务

　　作为乌镇国际旅游区的重要组成部分，绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

　　绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主，全部绿城精装品质，营造舒适雅致居住氛围，轻松实现拎包入住。

　　8.康养地产项目规划设计——万科随园嘉树

　　被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地(商业用地)，40年产权(2003-2043年)，从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

　　1.项目概况

　　规划建设58937平方米的健康公寓(占用地面积的93%)，5381平方米的公共配套(不计容)，和4571平方米的“金十字”颐养中心(占用地面积的7%)。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

　　2.配套设施

　　(1)长者乐园：“金十字”养生休闲区

　　项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

　　(2)医疗配套,全国首个数字化健康服务示范社区

　　以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。

　　(3)两大宗教信仰场所，满足心灵需求

　　中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

　　全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

　　(4)社区配套

　　独创村民食堂的良渚食街。

　　全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

　　杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

　　全国首个配有“村急送”服务的社区。

　　5.服务理念

　　随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

　　在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

　　随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

　　6.运营模式

　　随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

　　项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

　　7.项目特点

　　(1)依托良渚，拥有优越的自然环境。

　　(2)项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

　　(3)项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

　　(4)随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

　　9.康养地产项目规划设计——上海亲和源老年公寓

　　亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。

　　1.整体规划

　　社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

　　2.项目特色

　　整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

　　社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

　　3.经营模式

　　亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。

　　4.项目配套

　　(1)颐养院

　　建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

　　与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

　　房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

　　(2)健康会所

　　会所接待亲和源内老人，也对外开放。

　　(3)亲和学院

　　引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

　　与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程;

　　开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。

　　(4)配餐中心

　　与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅;由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成;

　　餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

　　(5)度假酒店

　　酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

　　提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务;亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。